В прошлом году москвичи представили интересный способ реконструкции старого здания. Технология более сложная, нежели обычная надстройка: вокруг старого здания сооружаются опоры, на которые и будут опираться возводимые дополнительные этажи. Между старым и новым жилфондом «прослойка» - технический этаж. Количество дополнительных жилых этажей при этом может быть практически любым - зависит это от прочности опор, а не от фундамента и стен старого здания, как при первой технологии.
Единственный прецедент
Реконструкция с надстройкой возможна в домах, сданных в эксплуатацию с 1950 по 1965 год, в которых не более 40 квартир, а высота не превышает пяти этажей. Они должны быть построены по индивидуальным проектам или относиться к группе кирпичных домов «сталинских серий», с перекрытиями заводских конструкций из сборного железобетона.
Дом на Мишина 32 до реконструкции.
Пока в Москве существует единственный прецедент такой завершенной реконструкции: дом 32, на улице Мишина в Северном округе, в районе метро «Динамо». Началось все с того, что жители всех 16 квартир четырехэтажного дома 1958 года постройки решили расселиться, потому что практически в каждой квартире жили представители трех поколений. И чтобы решить этот вопрос и обзавестись еще одной квартирой, жильцы приняли нестандартное решение и построили поверх своего дома еще пять этажей.
Выяснив, что по новому Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право реконструировать свои дома, в 2006 году они создали ТСЖ «Мишина-32» и заключили договор со строительной организацией ООО СК «Рестр», которая за полтора года провела все работы по надстройке и обстройке дома без отселения жильцов. Все 30 новых квартир на пяти построенных этажах отошли жителям дома, профинансировавшим строительство. Часть из них продали новым владельцам, оплачивать работу строителей.
Работы начались в мае 2013 года, - рассказал председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. - Подготовили проект. Пробурили вокруг дома 213 свай и, воздвигнув бетонные колонны, соединили их монолитными стенами. Сваи бурили глубоко, так что можно было бы строить и десять этажей, и одиннадцать.
Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, метр квадратный обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей за квадратный метр
При этом за счет «обстройки» дома каждая квартира увеличилась на 18-34 квадратных метра вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. В результате все остались в выигрыше: все жители дома увеличили свою жилплощадь, включая неплатежеспособных пенсионеров, город не потратил на реконструкцию ни копейки.
В доме были установлены лифты и заменены все коммуникации. Семьи жильцов дома 32 по улице Мишина разъехались, получив новые квартиры по тому же адресу, но на пару этажей выше. Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, квадратный метр обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей. Те, кто присоединился к финансированию проекта на этапе окончания строительных работ, в декабре 2014-го, платили уже по рыночной цене — около 230 000 за метр.
«В работе над этим проектом пришлось разбирать очень много новых вопросов, у меня такое ощущение, как будто я дополнительное высшее образование получил, — рассказывает Александр Перкун, генеральный директор ООО СК «Рестр», которое являлось генподрядчиком по реконструкции и надстройке дома 32 на улице Мишина, — В процессе, например, пришлось на базе нашего ООО создать дочернее предприятие для перепроектирования и внесения изменений в проектную документацию.
Конечно, организовать работы в жилом доме без отселения было непросто. Было очень много согласований, приходилось писать письма на разработку спецтехусловий. Весь период строительства приходилось поддерживать жизнедеятельность здания, обеспечивать максимально возможный комфорт жителям, которые, надо сказать, эти испытания переносили стойко. В итоге все остались довольны: люди получили капитальный ремонт с полной заменой всех коммуникаций, утеплением здания, установкой лифтов. И к тому же все увеличили жилплощадь».
Как обойтись без инвесторов
Геологические исследования, обследование и заключение о техническом состояния дома, проектные работы и все этапы строительства жильцы оплачивали поэтапно, по государственным расценкам. Такая система оказалась подъемной для всех, а схемы выплат и внесения платежей каждый выбирал для себя сам: кто-то брал кредиты, кто-то продавал машину или дачу. Члены ТСЖ платили взносы паевого участия в строительстве.
Собственники квартир 32-го дома по улице Мишина не привлекали инвесторов, а проект изначально определили не как коммерческий, а как социальный, призванный удовлетворить потребности жильцов. «Мы очень критически относимся к инвесторам, которые предлагают коммерческие проекты реконструкции. У коммерсантов какая задача? Как можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жилья их интересует мало. В итоге на все-про все ушло около 230 миллионов рублей. Из них 50 мы отдали государству в качестве налога», — поясняет Гарри Куренков, председатель правления ТСЖ «Мишина-32», который сам живет в этом доме.
Как жить на стройке
За полтора года проведения работ в квартиры строители заходили только раз: когда «обстройка» здания была закончена, а эркеры остеклены, старые рамы в квартирах демонтировали, оконные проемы расширяли и делали проходы в новые помещения. Эти работы занимали день-полтора, в комнатах, где они производились, устанавливались временные перегородки, не пускавшие пыль и строительный мусор в жилые помещения. В конце работ, перед тем, как снимать перегородки и уходить, строители производили уборку.
Самыми шумными были фундаментные работы, которые длились полтора месяца: для 213 свай в грунте сначала бурили отверстия глубиной 13-15 метров, затем у свай обивали оголовки, чтобы объединить их в ростверк и связать их арматуру с новой, вокруг которой впоследствии наращивались железобетонные колонны-пилоны. При этом окна не закрывали щитами, и жить месяцами при искусственном освещении жильцам не приходилось.
«Все зависит от того, как налажено взаимодействие собственников, которые живут в доме и строителей, — рассказывает Куренков.— План организации работ должен предусматривать каждодневное согласование работ с представителем ТСЖ. Тогда жильцы и строители не будут мешать друг другу. Я полтора года этим занимался. Главный вопрос: разделить рабочий день на две части, чтобы строители начинали работы, когда жители покидают дом, отправляясь на работу и на учебу. Когда они возвращаются, строители с площадки уходят. В нашем случае мы договорились о рабочем дне с 8.00 до 20.00».
Проект организации работ должен всегда обеспечивать свободный доступ жильцов в квартиры. Перед началом реконструкции каждый житель персонально подписывает со строителями договор по технике безопасности и выполнению двумя сторонами работ, которые гарантируют сохранение целостности и безопасности квартир.
После этого представитель ТСЖ ежедневно обсуждает со строителями, какие именно работы ведутся в данный момент и какие надо осуществить профилактические меры, которые устроили бы жителей. Он следит за тем, чтобы при завозе материалов и оборудования не блокировались входы и выходы из здания, а проход оставался удобным для всех жителей, включая пенсионеров и мам с колясками. «Если представитель собственников таким образом согласовывает все работы строителей, то все нормально, жить можно», — говорит Куренков.
Индивидуальные проекты
Типовых решений для реконструкции с надстройкой домов «сталинской серии» нет, каждый проект — штучный, индивидуальный. Дома находятся в разном техническом состоянии, они бывают разной конфигурации, к тому же один стоит на плывуне, другой на карсте. Все это задает строителям определенные ограничения. Объем предстоящих работ зависит в том числе и от размера и конфигурации земельного участка. Ведь, чтобы надстроить дом, его сначала обстраивают: вокруг здания создают новый фундамент, который связывается «ростверком», на нем делаются колонны или пилоны, поддерживающие несущую плиту над домом, на которой возводится надстраиваемая часть.
Именно за счет обстройки к каждой существующей квартире добавляются дополнительные жилые метры: боковые лоджии, кладовки. В доме 32 на улице Мишина таким образом кухни были расширены с 10 метров до 16-ти — появилась обеденная зона, к каждой спальне было добавлено дополнительное помещение площадью шесть метров. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные — по 72-84 метра, трехкомнатные — по 90-120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150-156 метров.
Как быть с несогласными?
В настоящее время готовятся документы для начала работ по четырем адресам:
Петровско-Разумовский проезд, дом 18а (САО),
бульвар Матроса Железняка, дом 11 (САО),
Измайловский проезд, дом 22, корпус 1 (ВАО)
Сенежская у. д. 5
Нагорная улица, дом 23, корпус 1 (ЮЗАО).
Если в доме 32 на улице Мишина было всего 16 квартир, и все сто процентов жителей были согласны на проведение работ по реконструкци с надстройкой без отселения, то в четырех домах, ожидающих начала работ, насчитывается от 30 до 40 квартир в каждом. И некоторые жильцы пока не голосуют за начало работ, потому что не могут себе представить, как жить в доме, вокруг которого идет стройка.
Действующие сейчас поправки к Жилищному кодексу позволяют начинать подобные работы, когда за это проголосовали две трети жителей. «Я предполагаю, что в домах, где будут несогласные, они обратятся в суд, заявляя об ущемлении прав или нанесении ущерба частной собственности», — говорит Куренков.
«Мы понимаем, что необходимо работать, заинтересовывать людей, — говорит Александр Перкун, — С жителями этих домов мы проводим разъяснительную работу под контролем департамента градостроительной политики. Как эксперты, работавшие над пилотным проектом, мы отвечаем на вопросы, привозим на такие встречи жильцов дома 32 на улице Мишина, которые со своей стороны описывают, как все это происходило. Мы готовим людей к тому, что в дневное время будет работать техника, будет шум, где-то — пыль. Но те выгоды, которые получают жильцы по завершению работ, перекрывают дискомфорт и риски, на которые приходится идти».
Финансирование и сроки
На этапе подготовки предпроектной документации жильцов привлекают к обсуждению деталей предстоящей реконструкции, и они сами решают, какие отделочные материалы использовать и какие лифты ставить в их доме. Во многом именно этот выбор определяет себестоимость квадратного метра, которая, по словам Александра Перкуна, может составить в этих четырех домах от 90 до 120 тысяч рублей. Чем больше новых этажей можно будет надстроить, тем меньше может оказаться эта сумма.
Дом на Мишина 32 слева.
После разработки проектной документации генподрядчик дает подробную смету на строительство. Составляется бизнес-план, появляется точное понимание стоимости квадратного метра, и тогда собственники квартир принимают решение о том, как именно будут оплачивать работы. Так как жильцы в данной ситуации являются заказчиками работ, именно они берут на себя вопрос финансирования. Это может быть софинансирование: до этапа строительства можно заключить договор с инвестором, либо, как в случае с Мишина, 32, где собственники квартир сами финансировали строительство и новую жилплощадь реализовывали сами.
От финансирования будут зависеть и сроки строительства. «В случае с Мишина, 32 мы на год затянули срок сдачи, и не по вине подрядчика либо заказчика. — рассказывает Александр Перкун. — Это все было привязано к реализации квадратных метров, за счет которых и финансировалось строительство. То есть в какой-то момент квартиры перестали продаваться, и мы фактически уперлись в недостаток финансирования. Замораживать строительство мы не стали, но уменьшили темпы проведения работ. А если софинансированием проекта будет выступать банк или какая-либо другая коммерческая организация, то сроки и графики работ будут соблюдаться точно».
В Москве задержан генеральный директор ООО «Городская реконструкция пятиэтажек» (ГРП) Валерий Чернышов. Офис на Новослободской закрыт, телефоны сотрудников не отвечают.Как говорят, средства связи изъяли представители Следственного комитета, нагрянувшие в офис несколько дней назад, со всех находившихся в помещении в тот момент людей (а это не только подчинённые Чернышова, но и пришедшие на консультацию жители многоквартирных домов и председатели ЖСК) взята подписка о неразглашении. Вместе с Чернышовым задержан соучредитель кампании Максим Бойко. Обоим предъявлено обвинение по статье 159 ч.4 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой в особо крупном размере, либо повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение). Наказание по этой статье – лишение свободы на срок до десяти лет. Вчера поздно вечером Тверской райсуд Москвы избрал для задержанных меру пресечения – содержание под стражей.
Что такого могло произойти в «Городской реконструкции пятиэтажек», чтобы Следственный комитет обезглавил социальный проект и фактически похоронил надежды тысяч москвичей на улучшение жилищных условий? Официальная версия пока публично не озвучена. Но сколь бы убедительной она не была, а Чернышов со своей идеей реконструкции пятиэтажек вместо их тотального сноса раздражал слишком многих. Всё это было на виду, отражалось на тысячах собственниках, желающих модернизировать свои дома, поэтому задержание Чернышова общественность сразу же связала с тем, что он встал поперёк «генеральной линии» и его за это наказали.
Владимир Чернышов ежедневно встречался с жителями домов, желающих провести реконструкцию, а не снос
В чём конфликт? В России каждый четвёртый жилой дом является «пятиэтажкой». Реконструкция, согласно мировому опыту, - это естественный процесс градостроительного развития и пример того, как жители должны заботиться о своей частной собственности на застроенных городских территориях. В Москве эта тема тоже востребована, особенно остро она встала после принятия закона о реновации, который толкуется городскими властями исключительно как снос устаревшего пятиэтажного жилья и строительства на его месте новых высотных зданий. Не все собственники пятиэтажек с этим согласны. Горожане договариваются, привлекают специалистов – архитекторов и застройщиков, вместе с ними считают рентабельность проекта и находят оптимальные условия для обстройки и надстройки здания. Такие проекты в полном смысле этого слова – социальные, поскольку самостоятельно, без привлечения бюджетных средств улучшают жилищные условия москвичей и являются экономически выгодными: при реконструкции жилья не надо делиться квартирами с городом, не нужно выкупать у него земельный участок, тратиться на подключение коммуникаций – в доме уже есть вода, электричество, газ, отопление, вокруг вся инфраструктура.
Один из проектов реконструкции пятиэтажек
Компания Городская реконструкция пятиэтажек является ответственным исполнителем данных проектов и по просьбе жителей курирует дома, оказывает им информационное и методическое сопровождение от А до Я - т.е от проведения общего собрания собственников и сбора документов до процесса реконструкции.
В Москве уже официально зарегистрировано 27 кооперативов для модернизации своих домов, реконструировано восемь.
Инициатива ГРП поддержана Советом по правам человека при президенте РФ, Общественной палатой, Народным фронтом, союзом строителей Москвы, сообществом столичных архитекторов, депутатами Госдумы, торгово-промышленной палатой Москвы и России. К слову, месяц назад Валерий Чернышов назначен заместителем председателя комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ. Наблюдатели расценили назначение как хороший показатель того, что дело реконструкции понемногу набирает обороты.
Так выглядит один из этапов реконструкции
На самом деле это не так. Московская администрация ожесточённо препятствует реконструкции жилых домов по инициативе собственников.
В Москве главная проблема – это выпуск исходно разрешительной документации, - заявлял Валерий Чернышов со всех трибун, к которым ему удавалось прорваться, в том числе неоднократно писал об этом и в «Новых Известиях». - Созданные ЖСК годами ждут «бумажки». На многочисленные обращения к городским властям по поводу реконструкции чиновники забалтывают жителей, предпринимают массу усилий, чтобы проект по инициативе собственников не состоялся. Глава департамента градостроительной политики Лёвкин осознанно прорабатывает мысль, что граждане ни на что не способны, у них нет ни денег, ни возможностей самостоятельно улучшить своё жилье. Цель департамента – убедить мэра выделить из бюджета ещё несколько миллиардов рублей, которые можно успешно оприходовать не только на возведении высоток, но и на реконструкции домов в Москве подконтрольными строительными компаниями.
А это - бывшая пятиэтажка в Германии (у нее убран один этаж, а все нутро переделано)
И ведь удалось же уговорить! Департамент Левкина «курирует» реконструкцию двух домов – на бульваре Матроса Железняка, 11 и на Измайловском проспекте, 22, кор. 1. Бюджетными деньгами их осыпают четвёртый год, а дело ни с места – пятиэтажки как были затрапезными, так ими и остались. К тому же недавно выяснилось, что реконструкция их невозможна из-за мизерности земельных участков. Но, как водится, земли хватит, чтобы воткнуть на этом месте пару высоток.
В Белоруссии тоже не спешат ломать хрущевки и успешно реализуют свои проекты реконструкции
Нелицеприятные оценки, которые раздавал Чернышов мэтрам градостроительного комплекса, полностью совпадают с мнением собственников пятиэтажек, которые прошли семь кругов ада и не добились разрешения на реконструкцию. В конце апреля они вынуждены были пожаловаться президенту Путину (копия письма есть в распоряжении редакции):
«Мы, жители московских пятиэтажек, не вошедшие в программу реновации и пожелавшие осуществить реконструкцию своих домов без привлечения бюджетных средств… столкнулись с откровенным нежеланием правительства Москвы допустить реализацию предлагаемых нами проектов. Хотя по ним были выполнены все необходимые требования: созданы ЖСК, есть согласие 2\3 собственников дома, оформлена земля, разработаны и обоснованы проектные и архитектурные решения. Предлоги для отказов самые разные, зачастую противоречащие друг другу, а на истинную причину этого издевательства вы, г-н президент точно указали в своей речи на Госсовете по развитию конкуренции – это «работа властей только со «своими», «картельные антиконкурентные сговоры с участием государственных органов и со всеми признаками, присущими организованным группам и сообществам».
Новые планировки у старых хрущевок
Жилой дом до и после реконструкции (Москва)
Просьбу к президенту «устранить антиконкурентные барьеры проектам реконструкции в Москве и привлечь к решению проблемы правоохранительные органы федерального уровня» подписали 27 ЖСК и 16 инициативных групп москвичей.
Просьба дошла. Во всяком случае до правительства Москвы. Департамент Лёвкина, самого главного обидчика, упомянутого в петиции президенту несколько раз, устроил прокурорскую проверку Городской реконструкции пятиэтажек, никаких махинаций не наши. Кроме, разумеется, неподчинения «генеральной линии», а это всё равно, что покушение на кусок хлеба с маслом, который уже обещан «своим» застройщикам, а сторонники реконструкции хотели бы съесть его сами. Теперь к делу подключили Следственный комитет. Так что пожелание подписантов Путину – «привлечь к решению проблемы правоохранительные органы федерального уровня» - сбылось. Правда с точностью до наоборот, но когда у нас был по-другому?...
А вот так в городе Владимире реконструировали кирпичную пятиэтажку, которую в Москве приговорили бы к сносу
Ситуацию специально для « НИ» комментирует известный архитектор, автор первой реконструированной пятиэтажки в Москве и консультант ЖСК, принявших решение о самостоятельной модернизации жилья АЛЕКСЕЙ КРОТОВ:
Департамент Градполитики сделал своё чёрное дело. Ещё в июле - августе инициировал прокурорскую проверку ООО ГРП. Когда стало ясно, что нарушений нет, они сделали заявление в Следственный Комитет. И вот, два дня назад через СледКом учинили обыск в офисе на Новослободской, изъяли всё, что только можно и забрали учредителей, обвинив их в мошенничестве в особо крупном размере. Все это делается, чтобы прикрыть свои собственные неприглядные дела. На саботаж ДепГрадполитики уже все обратили внимание, даже ОНФ (Общероссийский Народный Фронт), их вынуждали выполнять свои прямые обязанности и не препятствовать в подготовке разрешительной документации. Деятельность ООО ГРП была прозрачной, их офис всегда и для всех открыт. Постоянно подвергаясь всякого рода проверкам, их сотрудники вели делопроизводство профессионально, добросовестно и скурпулезно. Все рассчитывали на долгосрочную работу, помехой был только ДепГрадПолитики, а именно их руководитель Лёвкин С.И. Теперь репрессивная машина завертелась (не отмоешься), а у ДепГрадполитики появилась возможность разрешительную документацию не выдавать и кричать на весь мир, что Чернышов мошенник, а реконструкцией заниматься не надо, потому что есть реновация. Так в России устраняют конкурентов...
В Москве есть несколько удачных примеров реновации хрущевок с помощью надстройки зданий
Надстроенный сталинский дом на ул. Мишина, 32 (Фото: сайт Стройкомплекса Москвы)
В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10-20 лет.
В Германии есть без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект , столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.
Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.
Однако после анализа власти Москвы список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.
«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.
По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.
Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.
Надстройка с отселением
В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.
Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.
Пример надстройки панельной хрущевки на Химкинском бульваре
(Фото: Архитектурная мастерская Кротова)
Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.
Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.
Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.
Надстройка без отселения
Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице . Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.
Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м и надстроены этажи.
Проект реконструкции дома на улице Мишина, 32
Как ранее «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.
«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.
Сегодня всё чаще возникают споры сносить или не сносить пятиэтажки – «хрущёвки» и «брежневки», которых в современных городах более, чем достаточно. Те, кто выступает за снос домов, построенных в 60-70-х годах прошлого века, говорят о том, что они технически и морально устарели, а те, считает, что они имеют право на существование, в качестве аргументов приводят дешевизну такого жилья и большой потенциал модернизации этого сегмента жилья. В этом обзоре собраны успешно реализованные проекты по реконструкции 5-этажек.
Москва
Пожалуй, больше всего споров по поводу «сносить - реконструировать» пятиэтажки разгорелось в Москве. Многие считают, что в современной столице не место домам из середины прошлого века. Но всё же положительный опыт реконструкции старых домов в столице есть. И нужно признать, что он не плох.
Подмосковье
В Подмосковье реконструкции 5-этажек уделяют самое серьёзное внимание. Из заурядной «хрущёвки» получился красивый 8-этаным дом с просторными квартирами, с мансардой, лоджиями, лифтом. И при этом стоимость метра жилья в этом доме на треть дешевле, чем в панельной новостройке. Из сотни старых квартир получилось 120 новых, а их площадь увеличилась почти в 2 раза.
Как это происходило в Подмосковье? Вокруг здания сооружали новый фундамент и возводили на нём новый фасад. Затем убирали окна, двери и все перегородки бывшей 5-эиажки. Таким образом пространство переформатировали по-новому. Остались только перекрытия этажей. Всё, что осталось от старого здания, - низкие потолки, на высоту которых повлиять никак нельзя.
Калининградские «хрущёвки»
После реставрации сразу две «хрущёвки»-пятиэтажки в Калининграде стали знамениты на всю страну. Проект ремонта фасадов был разработал архитекторами Артуром Сарницем и Ильёй Киселевым. Здания облицевали керамической плиткой и кирпичом, кровлю укрыли металлочерепицей.
Новочеркасск
В Новочеркасске есть своя реконструированная 5-этажка с надстройкой. Жители этим домом вполне довольны, да и выглядит он свежо и современно.
Челябинск
В Челябинске пятиэтажки считаются хорошим жильем, и никто даже и не думает их сносить. Зато городские власти активно и весьма успешно занимаются их реконструкцией.
Томск
В Сибири при реконструкции 5-этажек особое внимание уделяют утеплению фасадов. И вот как это выглядит в результате.
Реконструкция 5-этажек по-белорусски
В Республике Беларусь разработано несколько направлений реконструкции жилья. Каждое из них позволяет улучшить не только внешний облик старых зданий, но и их потребительские качества. В ходе реконструкции увеличивается площадь квартир, расширяются балконы и лоджии, надстраиваются мансардные этажи.
